NOVITA’ PER LOCAZIONI USO ABITATIVO NEL DECRETO FEDERALISMO FISCALE MUNICIPALE

Il federalismo fiscale municipale risulta disciplinato dal decreto legislativo n.23 del 14 marzo 2011,pubblicato nella Gazzetta  Ufficiale  n. 67 del 23/03/2011  ed entrato in vigore dal 7 aprile scorso.

 A fronte dei diversi argomenti trattati dal   provvedimento in  questione ,in questa sede interessa  soffermare l’attenzione     sulle   disposizioni  riguardanti i contratti di locazione degli immobili  contenute nell’art.3 ,recante il titolo ”  Cedolare secca sugli affitti” ,che prevede quanto segue.

A decorrere dall’anno 2011, il canone di locazione  relativo  ai
contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e  le  relative
pertinenze  locate   congiuntamente   all’abitazione,   puo’   essere
assoggettato, in base alla decisione  del  locatore,  ad  un’imposta,
operata nella forma della cedolare  secca,  sostitutiva  dell’imposta
sul reddito delle  persone  fisiche  e  delle  relative  addizionali,
nonche’ delle imposte  di  registro  e  di  bollo  sul  contratto  di
locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro
e di bollo sulla  risoluzione  e  sulle  proroghe  del  contratto  di
locazione.

Sul canone di locazione annuo  stabilito  dalle  parti  la
cedolare secca si applica in ragione di un’aliquota del 21 per cento.

La cedolare  secca  puo’  essere  applicata  anche  ai  contratti  di
locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione.

Per  i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli  articoli  2,
comma 3, e 8 della  legge  9  dicembre  1998,  n.  431, (sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo ),relativi  adabitazioni ubicate nei seguenti comuni:

a)   Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché nei comuni confinanti con gli stessi;

b) negli altri comuni capoluogo di provincia;

 c)   negli  altri comuni  ad  alta  tensione   abitativa   individuati   dal   Comitato
interministeriale per la programmazione economica, 

l’aliquota  della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti  e’  ridotta al 19 per cento.

Fermi gli obblighi  di  presentazione  della  dichiarazione  dei
redditi, la registrazione del  contratto  di  locazione  assorbe  gli
ulteriori  obblighi  di  comunicazione,  incluso  l’obbligo  previsto
dall’articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59,  convertito,
con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191.(comunicazione di cassione  fabbricato Nei  casi  di
omessa richiesta di  registrazione  del  contratto  di  locazione  si
applica l’articolo 69 del citato testo unico di cui  al  decreto  del
Presidente della Repubblica n. 131 del 1986 ossia una
 sanzione amministrativa dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta .

La cedolare secca e’ versata entro il termine stabilito  per  il
versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.

 Non si  fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro  eventualmente
gia’ pagate.

 Per la liquidazione, l’accertamento, la  riscossione,  i
rimborsi, le sanzioni,  gli  interessi  ed  il  contenzioso  ad  essa
relativi si applicano le disposizioni previste  per  le  imposte  sui
redditi.

 Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle  entrate,
da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in  vigore  del
presente provvedimento, sono  stabilite  le  modalita’  di  esercizio
dell’opzione di cui al comma 1,  nonche’  di  versamento  in  acconto
della cedolare secca dovuta,  nella  misura  dell’85  per  cento  per
l’anno 2011 e del 95 per cento dal 2012, e  del  versamento  a  saldo
della medesima cedolare, nonche’ ogni altra disposizione utile, anche
dichiarativa .

Le disposizioni di cui  alla cedolare secca non  si  applicano  alle  locazioni  di  unita’  immobiliari  ad  uso
abitativo effettuate nell’esercizio di una attivita’ d’impresa, o  di arti e professioni.

Quando  le  vigenti  disposizioni  fanno  riferimento,  per  il
riconoscimento della spettanza o per la determinazione di  deduzioni,
detrazioni o benefici  di  qualsiasi  titolo,  anche  di  natura  non
tributaria, al possesso di requisiti reddituali,  si  tiene  comunque
conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto
reddito  rileva  anche  ai  fini  dell’indicatore  della   situazione
economica equivalente (I.S.E.E.) di cui  al  decreto  legislativo  31
marzo 1998, n. 109.

 Ai contratti di  locazione  degli  immobili  ad  uso  abitativo,
comunque  stipulati,  che,  ricorrendone  i  presupposti,  non   sono
registrati entro il termine stabilito  dalla  legge,  si  applica  la
seguente disciplina:
  a) la durata  della  locazione  e’  stabilita  in  quattro  anni  a
decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;
  b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma
1, della citata legge n. 431 del 1998 ,secopndo il quale:
“Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.”

2. Per i contratti stipulati o rinnovati   c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione  e’
fissato in misura pari  al  triplo  della  rendita  catastale,  oltre
l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento
degli indici ISTAT dei  prezzi  al  consumo  per  le  famiglie  degli
impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore,  si
applica comunque il canone stabilito dalle parti. 
    Le disposizioni di cu sopra i siapplicano anche ai casi in cui:
  a) nel contratto di locazione  registrato  sia  stato  indicato  un
importo inferiore a quello effettivo;
  b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio. 
    La disciplina di cui sopra  non  si  applica  ove  la
registrazione sia effettuata entro  sessanta  giorni  dalla  data  di
entrata in vigore del presente decreto ,ossia entro il 6 giugno   2011  11.

 Nel caso in cui  il  locatore  opti  per  l’applicazione  della
cedolare secca e’ sospesa, per un periodo corrispondente alla  durata
dell’opzione, la facolta’ di  chiedere  l’aggiornamento  del  canone,
anche se prevista  nel  contratto  a  qualsiasi  titolo,  inclusa  la
variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei  prezzi  al
consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi  nell’anno
precedente.

 L’opzione non ha effetto se di essa il  locatore  non  ha
dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata,
con  la  quale  rinuncia  ad  esercitare  la  facolta’  di   chiedere
l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Le disposizioni contenute negli ultimi due  periodi   sono inderogabili

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